Das Geschäft mit Immobilien in Thailand

Der Erwerb einer Immobilie in Thailand

In Thailand ein Immobilienobjekt zu erwerben ist genau genommen wesentlich einfacher als in anderen Ländern. Die Landämter leisten gute Arbeit und es ist recht einfach, die nötigen Papiere für eine Grundbuchumschreibung anzufertigen. Obwohl der Vorgang sich gewöhnlich über 30 bis 60 Tage erstreckt, kann eine Transaktion oftmals wesentlich schneller abgewickelt werden, besonders dann wenn es sich um einen Neubau handelt.

Dies ist bedingt durch die allgemeinen Verhältnisse auf dem thailändischen Markt. Da ein hoher Anteil von Käufern bar bezahlt und viele zum Kauf angebotene Immobilien im Land verhältnismässig neu sind, kann der ganze Vorgang in den meisten Fällen schneller über die Bühne gezogen werden als in anderen Ländern. Trotzdem muss man darauf achten, dass alles korrekt abgewickelt wird. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, das Kaufobjekt genau unter die Lupe zu nehmen.

Der Ablauf des Kaufs

Wenn ein passendes Objekt ausgewählt worden ist, nimmt man zunächst eine Inspektion vor. Eine erste Besichtigung sollte dem Betrachter ein gutes Bild vom Zustand des Gebäudes und dessen Installationen vermitteln. Bei zuvor bewohnten Immobilien wäre es angebracht, eine genauere Inspektion vorzunehmen. Es kann nicht schaden, das Objekt schätzen zu lassen, und bei einem Condo oder Haus mit gemeinschaftlichen Anlagen sollte man den Zustand dieser Anlagen überprüfen.

Die Hauptaufgabe eines Agenten besteht darin, den Verkäufer zufriedenzustellen, indem er einen Käufer für dessen Immobilie findet, und den Verkäufer umgehend zu informieren, wenn in seiner Agentur ein Angebot eingegangen ist. Der Agent wird dann alle Verhandlungen überwachen, um sicherzustellen, dass beide Parteien zu einer Einigung kommen. Obwohl Preise im allgemeinen fest stehen, bieten Baufirmen aufgrund der augenblicklichen Marktlage gelegentlich Rabatte an, allerdings in den meisten Fällen als Sachwerte wie Klimaanlagen oder Einbaumöbel und dergl.

Wenn beide Parteien einen Preis vereinbart haben, kann ein Anwalt eingeschaltet werden. Manche Agenten bieten sich an, die Vorbereitung von Verträgen und anderen Unterlagen selbst vorzunehmen Es kann ratsam sein, die Interessen des Käufers von einem unabhängigen Rechtsberater/Anwalt überwachen zu lassen. Es kommt jedoch durchaus vor, das lokale Anwälte vom Makler eine Provision verlangen, um den Mandanten zur Unterschrift zu raten.
Normalerweise setzt der Anwalt den Vertrag auf, heuert einen Landvermesser an und schaut sich die Grundstückspapiere an. Wenn alles in Ordnung ist, kann der Vertrag unterschrieben und eine Anzahlung geleistet werden. Dies ist gewöhnlich eine zuvor ausgehandelte Summe von etwa zehn Prozent, und in dem Vertrag wird gewöhnlich festgelegt, dass dieser Betrag verfällt, falls eine der beiden Parteien sich von dem Handel zurückzieht. Obwohl die Anzahlung oftmals an den Verkäufer ausgehändigt wird, kann der Betrag auch in ein Treuhandkonto eingezahlt werden.
In dem Vertrag wird auch festgelegt, zu welchem Zeitpunkt der Rest des Kaufpreises zahlbar ist. Gewöhnlich wird ein Zeitraum zwischen 30 und 90 Tagen ausgemacht, es können aber auch weniger sein. Wenn direkt vom Landentwickler gekauft wird, kann man zu einer Einigung kommen, dass auch die Anzahlung in Raten über mehrere Monate oder gar Jahre hinweg gezahlt wird, besonders wenn sich das Objekt noch im Bau befindet.

An dem vereinbarten Tag kann dann die Übergabe erfolgen. Beide Parteien, oder deren Anwälte, begeben sich zum Landamt, um den Namen des neuen Eigentümers in die Besitzurkunde einzutragen. Zu dem Zeitpunkt wird gewöhnlich auch die Restzahlung vorgenommen, und es wird ein Beleg ausgestellt, mit dem bestätigt wird, dass der Handel vollzogen worden ist.
Geben Sie dem Landamt einen Tag Zeit, um alle Dokumente zu bearbeiten, doch wenn man dort nicht allzu viel zu tun hat, kann der ganze Vorgang in einer Stunde erledigt sein. Danach erhält der Verkäufer sein Geld und der Käufer ist der neue Eigentümer der Immobilie.

Es ist recht einfach für Ausländer, Immobilien in Thailand zu erwerben, wenn auch mit einigen Einschränkungen, die jedoch nicht für Condos zutreffen, denn die können im eigenen Namen erworben werden. In der Tat können Ausländer sogar mehrere Condos kaufen, solange der Anteil der von Ausländern gekauften Einheiten in dem jeweiligen Gebäude nicht mehr als 49 Prozent beträgt.
Angenommen Sie interessieren sich für eine Einheit in einem Condominium, dessen "Ausländer-Quote" noch nicht ausverkauft ist, haben Sie kein Problem, sich dort einzukaufen. Wiederverkauf und Umschreibung sind ebenfalls kein Problem, weil Sie alles in Ihrem eigenen Namen besitzen. Eine Einheit im Besitz eines Ausländers kann entweder an einen anderen Ausländer oder einen thailändischen Staatsbürger verkauft werden. Sollte letzteres der Fall sein, bedeutet das, dass sich das Eigentumsverhältnis in dem Condominium ändert, sodass eine andere Einheit wieder an einen Ausländer verkauft werden kann.
Denken Sie daran, dass das Geld für den Kauf der Einheit aus dem Ausland kommen muss und Sie für diese Transaktion eine Quittung oder ein entsprechendes Schreiben von Ihrer Bank benötigen. (Dies ist eine verhältnismässig neue Regelung, um Geldwäsche zu unterbinden). Auf der Besitzurkunde wird Ihr eigener Name eingetragen.
Wenn es darum geht, ein Haus oder nur ein Stück Land zu kaufen, kann ein Ausländer nicht der Eigentümer jenes Grundstücks werden, doch kann man eines von drei Dingen tun:
a) Finden Sie einen thailändischen Bürger und "kaufen" Sie in dessen Namen (sie können beispielsweise eine/n Thailänder/in heiraten). Auf diese Weise können Sie das Anwesen benutzen, solange Sie sich nicht mit Ihrem thailändischen Partner verwerfen, aber Sie sind niemals der rechtmässige Eigentümer. Ihr Partner ist der Eigentümer.
b) Sie können Land oder ein Haus pachten. Pachtverträge laufen gewöhnlich über 30 Jahre, können aber verlängert werden. Mit einem 30-jährigen Pachtvertrag gehört Ihnen das Anwesen noch immer nicht, aber Sie können mindestens 30 Jahre lang darüber verfügen. Gleichzeitig können Sie auch einen solchen Vertrag abschliessen und zwei weitere Verlängerungen von je 30 Jahren vereinbaren. Solche Verlängerungen hängen aber davon ab, ob der Verpachter dazu gewillt ist, und Sie würden kaum Erfolg haben, wenn Sie versuchen sollten, eine solche Verlängerung rechtlich durchzusetzen.
Am besten fahren Sie, wenn Sie nach Punkt (a) vorgehen und eine Immobilie im Namen Ihres thailändischen Freundes/Freundin oder Partners kaufen. Dann muss ein Dokument erstellt werden, welches besagt, dass diese Person Ihnen das Anwesen für 30 Jahre und zwei zusätzliche Verlängerungsperioden verpachtet. In dem Vertrag muss festgehalten werden, dass sämtliches Pachtentgelt bereits im Voraus gezahlt worden ist. Stellen Sie sicher, dass der Pachtvertrag auf dem Landamt eingetragen wird.
Diese Art, Ihr Eigentumsrecht abzusichern, scheint die perfekte Methode zu sein. Allerdings muss sichergestellt werden, dass im Fall eines Wiederverkaufs der Eigentümer die Besitzurkunde an den Käufer übertragen und Ihnen Ihr Geld zurück erstatten kann. Dies ist nicht unbedingt garantiert. Und es könnte noch ein anderes Problem geben, sollte der Eigentümer sterben und das Anwesen an dessen Angehörige weiter vererbt werden. In solchem Fall könnte eine Verlängerung des Vertrages angefochten werden.
c) Sie können zusammen mit thailändischen Teilhabern eine G.m.b.H. (Co., Ltd.) gründen und dann ein Haus, das Sie kaufen wollen, auf den Namen der Firma umschreiben. Die Firma überlässt Ihnen dann das Wohnrecht, und als Direktor des "Unternehmens" können Sie es bewirken, dass Sie das überwiegende Stimmrecht erhalten, obwohl Sie nur den geringeren Anteil der Firma besitzen. Auch in diesem Fall sind Sie nicht der Eigentümer des Hauses, denn es gehört der Firma, und darin dürfen Sie nur 49% der Anteile besitzen. Wenn die Firma Immobilien besitzt, Sollte Ihr Anteil als Ausländer maximal 39 % betragen.
Die G.m.b.H. (Co., Ltd.) kann von einem Anwalt oder auch von Rechtsexperten des Bauunternehmers aufgestellt werden bevor ein Immobilienkauf getätigt wird. Oftmals sind die thailändischen Partner stille Teilhaber, derer sich der Anwalt bedient, um die Firma gründen zu können. Da es höchst unwahrscheinlich ist, dass Sie die Teilhaber selbst auswählen, ist es ratsam, Erkundigungen über diese Personen einzuziehen, um sicherzustellen, dass sie von allen anderen in den Immobilienkauf verwickelten Personen unabhängig sind. Während diese Methode genau genommen illegal ist, ist sie für zigtausende Ausländer zur Norm geworden.
Selbst einige Condominium-Erbauer haben versucht, über den Weg einer Firmengründung Condo-Einheiten zu verkaufen, um damit die Klausel der 49% Ausländerquote zu umgehen, aber der Wiederverkauf einer solchen Einheit wäre genau so schwierig wie der Verkauf einer Einheit in thailändischem Besitz. Es ist daher nicht ratsam, ein Condo im Namen einer Firma zu kaufen, es sei denn, es wird ein erheblicher Rabatt dafür angeboten.

Für thailändische Staatsbürger ist die Finanzierung durch Hypotheken nicht so schwierig wie in vielen anderen Ländern. Nach der asiatischen Finanzkrise von 1997 sind die Banken etwas zurückhaltender geworden und sind daher weniger in den Immobilienmarkt verwickelt gewesen als ihre Geschäftspartner in westlichen Ländern. Obwohl ein Thailänder gute Chancen hat, Finanzierung für den Kauf einer Immobilie zu erhalten, sind die Voraussetzungen dafür in jüngster Zeit etwas komplizierter geworden als im Westen.
Da thailändische Banken sich dessen bewusst sind, dass zwangsweise Pfändungen ein schwieriger Prozess sind, der sich über Jahre hinweg verzögern kann, ist es ihnen nicht so wichtig, welchen Wert ein Anwesen hat, das sie finanzieren, sondern ob der Entleiher in der Lage sein wird, pünktlich seine monatlichen Abzahlungen zu leisten. Mit anderen Worten sind thailändische Finanzinstitute mehr daran interessiert zu erfahren, ob der Kunde einen festen Arbeitsplatz hat und ob dieser Arbeitsplatz auch in der Zukunft gesichert ist.
In den meisten Fällen wäre es ohnehin schwierig, Finanzierung für mehr als 70 Prozent des Kaufpreises zu erhalten, also sollte man schon in der Lage sein, eine beträchtliche Anzahlung zu leisten, um den Handel ins Rollen zu bringen.
Ausländern ist es so gut wie unmöglich, in Thailand Finanzierung zu bekommen. Trotz alledem gibt es einige Banken, die Hypotheken an Ausländer vergeben, wenn diese eine Arbeitserlaubnis haben, eine feste Anstellung nachweisen können und imstande sind, eine hohe Anzahlung zu leisten. Da diese Banken jedoch die Beschränkungen bezüglich ausländischen Grundbesitzes beachten müssen, gewähren sie gewöhnlich nur Darlehen für den Kauf einer Condo-Einheit. Ausländer, die Finanzierung für eine Immobilie benötigen, während sie noch in ihrem Heimatland arbeiten, haben nur zwei Möglichkeiten: Entweder sie erhalten Finanzierung vom Entwickler oder Eigentümer des Projekts, das sie kaufen wollen, oder sie nehmen einen Kredit in ihrem eigenen Land auf.

Finanzierung durch Eigentümer

Seit geraumer Zeit ist die "Finanzierung durch Eigentümer" recht populär geworden. Der Besitzer eines Anwesens, der nicht unbedingt das gesamte Geld benötigt, das der Verkauf seiner Immobilie ihm einbringt, ist unter Umständen gewillt, Zahlung auf Raten zu akzeptieren, natürlich mit Zinsen wie sie derzeitig von den Banken erhoben werden. Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Preis und die Höhe der Anzahlung sowie auf die Zeit, in der der volle Betrag, einschliesslich der zu zahlenden Zinsen, abgezahlt sein muss.
Die Bedingungen müssen von den beteiligten Parteien ausgehandelt werden.

• Besitzurkunde für das Anwesen (Tschanut).
• Ein Dokument von der juristischen Person eines Anwesens, bei dem es Gemeinschaftseinrichtungen gibt (z.B. in Condominium-Gebäuden), in dem bestätigt wird, dass alle Wartungsgebühren entrichtet worden sind.
• Kopien der Reisepässe oder anderer Identifikationsdokumente des Käufers und des Verkäufers.
• Kopien des Einreisestempels Erforderliche Dokumente für Grundbuchumschreibungen (im Reisepass) des Käufers und/oder des Verkäufers, wenn es sich um Ausländer handelt.
• Kaufvertrag
• Thor Tor Sahm Dokument von der Bank des Käufers zur Bestätigung, dass Geld aus dem Ausland überwiesen wurde (trifft nur zu, wenn der Käufer Ausländer ist).

Ein 30-jähriger Pachtvertrag mit der Option der Verlängerung kann eine vernünftige Option sein, in den zeitweiligen Besitz eines Grundstücks mit einem bereits existierenden Gebäude zu gelangen. Pachtverträge werden für 30 Jahre abgeschlossen, mit der Ausnahme von Grundstücken, die für industrielle Zwecke benutzt werden, wo der Vertrag über 50 Jahre läuft. Insgesamt können solche Verträge zweimal für weitere 30 bzw. 50 Jahre verlängert werden. Trotzdem sollte man mit Verlängerungen vorsichtig sein, denn selbst im Gesetz ist diese Angelegenheit nicht deutlich genug definiert. Pachtverträge mit einer Dauer von mehr als drei Jahren sind nur gültig, wenn sie auf dem Landamt registriert worden sind. Das heisst also, dass alle 30-jährigen Pachtverträge eingetragen sein müssen. Ein Pachtvertrag behält auch dann seine Gültigkeit, falls das Land während der Vertragsperiode verkauft werden sollte.

Ein Thor Tor Sahm ist ein Dokument, das von einer Bank ausgestellt wird, bei der Sie ausländische Währung auf Ihr Konto eingezahlt haben. Sie müssen dann die Bank, auf der das Geld eingeht, um dieses Dokument bitten, wenn Sie Geld für den Kauf eines Condominiums nach Thailand überweisen, und in diesem Thor Tor Sahm muss ausdrücklich erklärt werden, dass der Betrag ausschliesslich für den Kauf einer Immobilie eingeführt worden ist - Code 5.22.

Ja, sie werden "Tschanud" oder "Nor Sor Sie Dschod" genannt und manchmal auch "Nor Sor Sahm Gor". Dies sind die einzigen Dokumente, die als Besitzurkunden angesehen werden können, denn nur sie geben Aufschluss daüber, wer der Eigentümer eines Anwesens ist. Grundstücke werden ordnungsgemäss vermessen und deren Fläche und Grenzen werden durch GPS oder konventionelle Messungen bestimmt. Grundstücke können auch in kleinere Parzellen aufgeteilt werden.Für nicht vermessene Flächen gibt es Dokumente, die das Eigentum auf andere Weise bestätigen, wie z.B. durch Beweis von Nutzungsrecht.

Vor 1998 verlor jede Thailänderin, die einen Ausländer heiratete, das Recht in Thailand Land zu kaufen, aber konnte weiterhin Land ihr eigen nennen, das sie bereits vor der Heirat besass. Das ist nun geändert worden. Gemäss einer Ministerialverordnung des Jahres 1999 können Thailänder, die mit einem Ausländer die Ehe eingehen, Land erwerben, aber der thailändische Partner muss beweisen, dass er/sie den Kauf mit eigenem Geld tätigt und nicht mit finanziellen Mitteln, die der Ausländer zur Verfügung gestellt hat. Dies kann belegt werden, indem der ausländische Ehepartner eine Erklärung abgibt, mit der er bestätigt, dass das Geld bereits vor der Eheschliessung seiner Frau gehörte und dass er keinerlei Anspruch auf dieses Geld hat.

Immobilien durch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung zu erwerben ist bisher die am meisten von ausländischen Investoren benutzte Methode. Die Bestimmungen sind in verschiedenen Teilen des Landes unterschiedlich, aber Landämter verlangen im allgemeinen, dass Thailänder den grössten Anteil in einer solchen Firma haben, wenn der Kauf eines Grundstücks beabsichtigt wird. Angesichts der jüngsten amtlichen Bestimmungen ist es wichtig, sich diesbezüglich von einer kompetenten und erfahrenen Person beraten zu lassen.

Versprechungen garantierter Mieteinnahmen sind stets mit Vorsicht zu geniessen, denn solche Einnahmen sind von der jeweiligen Marktlage abhängig, und die kann niemand genau voraussagen. Die andere Frage ist, was denn eigentlich garantiert wird. Manche Unternehmer bieten einen Nettogewinn an, andere sprechen von Bruttoeinnahmen oder von Gewinnanteilen, die schwer zu kontrollieren sind. Besonders neuen, noch unerprobten Bauunternehmen fehlt die Erfahrung, zukünftige Mieteinnahmen zu errechnen oder die damit verbundenen steuerlichen Angelegenheiten. Wenn eine lang etablierte Management-Firma eine solche Garantie anbietet, kann man davon ausgehen, dass deren Versprechungen eingehalten werden. Wenn Sie jedoch Zweifel haben sollten, lehnen Sie das Angebot ab und versuchen stattdessen, einen Preisnachlass zu erwirken.

Natürlich ist es riskanter, von einer neuen Firma direkt vom Bauplan zu kaufen, als wenn Sie mit einem bekannten Bauunternehmen handeln, das einen guten Ruf hat. Obwohl in Thailand etwas ungewöhnlich, würde die Inanspruchnahme eines Treuhänders - wie ein Rechtsanwalt, zum Beispiel - das Risiko verringern. Ein Treuhänder ist eine unparteiische dritte Person, die sicherstellt, dass eine Transaktion zwischen einem Käufer und einem Verkäufer zur beiderseitigen Zufriedenheit zustande kommt. Er fungiert als Vermittler und nimmt Dokumente und Gelder entgegen, die er nach vollendeter Transaktion den entsprechenden Parteien aushändigt.Wenn man sich in ein Wohnprojekt einkauft, kann man nach Hinterlegung einer angemessenen Anzahlung den Bauunternehmer auffordern, die Landbesitzumschreibung vorzunehmen , oder einen Pachtvertrag für das Grundstück zu registrieren. Diese Möglichkeit besteht nicht, wenn man ein Condo kauft, weil die Lizenz für das Gebäude und somit die Besitzurkunden für die einzelnen Einheiten erst ausgestellt werden können, wen der Bau zu 90% fertiggestellt ist.

Stellen Sie sicher, dass die Zahlungstermine im Verhältnis zu den Bauphasen stehen, die abgeschlossen sein müssen, bevor Zahlungen fällig sind.

Kein Immobilienbesitz wird mit einer Steuer belegt, wie wir sie in westlichen Ländern kennen, doch gibt es eine Landsteuer und eine Gebäudebenutzungssteuer. Die Landsteuer, die für ein Grundstück entrichtet werden muss, ist so niedrig, dass die Behörde, die für deren Einziehung zuständig ist, sich kaum bemüht, das zu tun, und wenn sie es tut, dann wartet sie gewöhnlich mehrere Jahre bis der Betrag grösser geworden ist. Die andere Steuer, die Gebäudebenutzungssteuer, wird nur für Gebäude erhoben, die für kommerzielle Zwecke benutzt werden, und wird von der Gemeinde- bzw. Bezirksverwaltung eingezogen.

Wenn in Thailand eine Immobilie gekauft oder verkauft wird, sind jeweils vier verschiedene Steuern zu entrichten.

1. Landregistrierung (Umschreibungsgebühr) von 2 Prozent des geschätzten Landwertes.

2. Bearbeitungsgebühr von 0,5 Prozent des geschätzten Wertes oder des Verkaufspreises - welch immer die höhere Summe ist.

3. Eine spezifische Geschäftssteuer von 3,3 Prozent des geschätzten Wertes oder des Verkaufspreises - welch immer die höhere Summe ist. Diese Steuer wird allen Firmen auferlegt, sowie Privatpersonen, die eine Immobilie innerhalb von fünf Jahren vom Tag des Erwerbs weiter verkaufen.

4. Einkommensteuer. Diese wird gemäss einer recht komplizierten Formel errechnet, bei der der geschätzte Wert der Immobilie, die Zeit, wie lange sie im vorherigen Besitz war, und die Rate der persönlichen Einkommenssteuer als Berechnungsmassstab zugrunde gelegt werden. In der Praxis sind dies gewöhnlich weniger als 2 Prozent des Preises bei Immobilien von niedrigem und mittlerem Wert, und bis zu 3 Prozent für hochwertige Anwesen.

Das thailändische System der Besteuerung von Immobilien basiert auf einer willkürlichen Schätzung des Sachwertes, die das jeweils örtliche Landamt vornimmt und nicht unbedingt mit dem tatsächlichen Marktwert übereinstimmen muss. Es gibt auch keine festgelegten Regeln, wer für welche Steuern aufkommen muss. Das Ganze ist eben Bestandteil des Verhandlungsprozesses, wenn man in Thailand Immobilien kauft.

Gewöhnlich werden Ausländern in Thailand keine Hypotheken gewährt, doch die meisten thailändischen Finanzinstitute vergeben Darlehen an Thailänder und thailändische Firmen, wenn diese Immobilien erwerben wollen.Oftmals bemühen sich Bauunternehmer, für ihre Kunden Finanzierung von einem Finanzinstitut zu erhalten. Hier sei auch zu bemerken, dass bei Neubauprojekten Anzahlungen auf Raten über einen Zeitraum von zwei Jahren geleistet werden können.Nachdem die Anzahlung erfolgt ist, wird der Kaufvertrag aufgesetzt, und die ausstehende Summe des Kaufpreises wird von dem Finanzinstitut gezahlt, dem Sie Ihre Immobilie verpfänden müssen, bis Sie das Darlehen abgezahlt haben.

Es muss ein schriftlicher Pfandbrief aufgesetzt und dann beim Landamt registriert werden. Jegliche Gebäude, die später auf dem Land gebaut werden, unterliegen nicht dem Hypothekenvertrag, es sei denn, dass dies vor dem Unterzeichnen der Dokumente vereinbart wurde. Ausserdem können für Gebäude und andere feststehende Bauten separate Hypotheken aufgenommen werden, die ebenfalls auf dem Landamt oder bei der örtlichen Verwaltung registriert werden sollten.